Guia Completo de Isenções de Mais-Valias Imobiliárias em Portugal

Quando vendemos uma casa com lucro — isto é, o preço de venda excede o de compra — geralmente há um imposto a pagar sobre esse ganho, conhecido como mais-valia. No entanto, existem algumas condições sob as quais pode ser possível isentar-se dessa tributação.

Reinvestimento em Habitação Própria

Uma das principais formas de obter a isenção é através do reinvestimento do lucro da venda (após deduzir quaisquer créditos obtidos para a compra do imóvel) em outra residência para habitação própria dentro de um prazo entre 24 meses antes e 36 meses após a venda. Importante: o imóvel vendido deve ter sido a residência permanente do vendedor por pelo menos 24 meses antes da venda.

Limitações da Isenção

Note que não se pode ter beneficiado desta isenção de mais-valias nos três anos anteriores ou no ano dos ganhos. Além disso, o valor total da venda (não apenas o lucro) deve ser reinvestido, sem contar a amortização de créditos para autoconstrução, visto que a lei só prevê a dedução para empréstimos destinados à compra.

Venda de Segunda Habitação e Terrenos

Outra isenção aplica-se quando a venda de terrenos ou segundas residências é utilizada para amortizar um crédito habitação. Esta regra só é válida para vendas efetuadas entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024, como parte do programa Mais Habitação.

Venda para o Estado

Ganhos de vendas de imóveis ao Estado também podem ser isentos de tributação, tanto em sede de IRS como de IRC, especialmente se o comprador for uma entidade pública da área de habitação ou uma autarquia local. Contudo, há exceções, como no caso de vendas onde se exercita o direito de preferência ou quando o vendedor é residente fiscal em jurisdições com regimes fiscais mais favoráveis.

Imóveis Adquiridos antes de 1989

Imóveis comprados antes da entrada em vigor do Código do IRS em 1989 estão isentos de mais-valias, assim como terrenos adquiridos antes de 9 de junho de 1965. Aqui, a propriedade não necessita ser a habitação própria do vendedor para se qualificar para a isenção.

Isenções para Seniores e Reformados

Para vendedores com mais de 65 anos ou reformados, há a possibilidade de isenção ao reinvestir o lucro da venda em produtos como seguros, Fundos PPR, ou fundos de pensões. Neste caso, os resgates desses investimentos devem seguir um regime de rendas que não exceda 7,5% do valor total investido anualmente.

Estas isenções oferecem oportunidades significativas para economizar em impostos ao vender propriedades sob certas condições. É sempre aconselhável consultar um profissional de impostos para garantir a conformidade e maximizar os benefícios disponíveis.

Para mais informações sobre como calcular mais-valias e outros detalhes, consulte o nosso "Guia de Mais-Valias Imobiliárias".